คำนวณ Rental Yield ให้ถูก — Gross vs Net และตัวเลขที่หลายคนลืม

ตัวเลขที่เจ้าของคอนโดให้เช่ามักอ้างถึงกันคือ “yield 6-7 เปอร์เซ็นต์” ซึ่งฟังดูน่าสนใจ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรระยะสั้น แต่ในการติดตามพอร์ตอสังหาของนักลงทุนหลายราย ตัวเลข yield ที่มักถูกอ้างถึงในตลาดเป็น gross yield เกือบทั้งหมด ซึ่งยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายจริงออก เมื่อคำนวณอย่างครบถ้วนแล้ว net yield ที่ได้มักต่ำกว่านั้น 2-3 จุดเปอร์เซ็นต์ขึ้นไป

ความแตกต่างระหว่าง 6.5% กับ 3.8% ไม่ใช่ตัวเลขเล็กน้อย ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 5 ล้านบาท ส่วนต่างนั้นเท่ากับเงินสดประมาณ 135,000 บาทต่อปีที่หายไปจากการคาดการณ์ ซึ่งอาจกำลังรออยู่ในรูปแบบของค่าส่วนกลาง ภาษีรายได้ หรือช่วงที่ห้องว่าง

Gross Yield — สูตรที่ทุกคนรู้จัก แต่ใช้อย่างระวัง

Gross yield คำนวณได้ตรงไปตรงมา:

Gross Yield = (ค่าเช่ารายปี ÷ ราคาซื้อ) × 100

ตัวอย่าง: คอนโดราคา 4 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 22,000 บาท Gross Yield = (22,000 × 12 ÷ 4,000,000) × 100 = 6.6%

ตัวเลขนี้มีประโยชน์ในการเปรียบเทียบอสังหาหลายแห่งในขั้นต้น และนายหน้าหรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์มักนำเสนอตัวเลขนี้เพราะคำนวณง่ายและดูดี ข้อมูลจาก Global Property Guide ระบุว่า gross rental yield เฉลี่ยในไทยอยู่ที่ประมาณ 6.28% ในปี 2025 แต่ตัวเลขนี้คือค่าก่อนหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดังนั้น gross yield จึงเหมาะสำหรับการคัดกรองเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจขั้นสุดท้าย

Net Yield — ตัวเลขที่สะท้อนผลตอบแทนจริง

Net yield คือผลตอบแทนที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดออกแล้ว:

Net Yield = [(ค่าเช่ารายปี − ค่าใช้จ่ายรายปีรวม) ÷ ราคาซื้อทั้งหมด] × 100

“ราคาซื้อทั้งหมด” ในที่นี้ไม่ใช่แค่ราคาห้องบนสัญญา แต่รวมค่าโอน ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ ณ วันโอนด้วย ซึ่งโดยทั่วไปรวมกันประมาณ 2-3% ของราคาซื้อ สำหรับการซื้อขายปกติระหว่างบุคคลธรรมดา ตามข้อมูลจาก FazWaz

ส่วนต่างระหว่าง gross และ net yield ในตลาดไทยมักอยู่ที่ 2-4 จุดเปอร์เซ็นต์ สำหรับคอนโดที่จัดการเองโดยตรง และอาจสูงถึง 4-6 จุดสำหรับห้องที่ใช้บริการนิติบุคคลจัดการเต็มรูปแบบ หรืออสังหาในโซนท่องเที่ยวที่พึ่งพา platform จองห้องระยะสั้น

ค่าใช้จ่ายที่มักถูกลืมใส่ในการคำนวณ

นี่คือรายการที่ทำให้ net yield ต่างจาก gross yield มากที่สุดในทางปฏิบัติ:

ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee) ค่าส่วนกลางของคอนโดในกรุงเทพมักอยู่ที่ 40-80 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 35 ตร.ม. เท่ากับ 1,400-2,800 บาทต่อเดือน หรือ 16,800-33,600 บาทต่อปี ค่าใช้จ่ายนี้เจ้าของต้องรับผิดชอบไม่ว่าห้องจะมีผู้เช่าหรือว่างอยู่

ค่าบำรุงรักษาและค่าเสื่อมราคาเฟอร์นิเจอร์ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และงานตกแต่งมีอายุการใช้งาน นักลงทุนอสังหาที่มีประสบการณ์มักตั้งงบค่าซ่อมบำรุงไว้ประมาณ 5-8% ของรายได้ค่าเช่ารายปี ห้องที่ปล่อยเช่ามา 5 ปีโดยไม่เคยบันทึกต้นทุนส่วนนี้ มักพบว่าต้องลงทุนซ่อมแซมก้อนใหญ่ในปีที่ 5-7 ซึ่งกดดัน yield ย้อนหลังลงอีกมาก

ค่าประกันอาคาร ประกันอัคคีภัยและทรัพย์สินสำหรับคอนโดโดยทั่วไปอยู่ที่ 3,000-8,000 บาทต่อปี ขึ้นกับมูลค่าทรัพย์สินและความคุ้มครองที่เลือก

ค่านายหน้าหาผู้เช่า ถ้าใช้บริการนายหน้า ค่าคอมมิชชั่นมักอยู่ที่ 1 เดือนของค่าเช่าต่อการทำสัญญา 1 ปี ซึ่งเท่ากับ 8.3% ของรายได้ค่าเช่าปีนั้น ถ้าผู้เช่าเปลี่ยนทุกปี ต้นทุนส่วนนี้สะสมมากกว่าที่หลายคนคาดไว้

ภาษีรายได้จากการให้เช่า — ต้นทุนที่มักถูกมองข้ามมากที่สุด

รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ตามประมวลรัษฎากร กรมสรรพากรอนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบคือหักเหมาจ่าย 30% ของรายได้ค่าเช่าโดยไม่ต้องแสดงหลักฐาน หรือหักตามจริงซึ่งต้องมีเอกสารประกอบครบถ้วน สำหรับข้อมูลล่าสุด กรมสรรพากร เผยแพร่หลักเกณฑ์การหักค่าใช้จ่ายนี้ไว้บนเว็บไซต์ทางการ

หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว เงินได้สุทธิจะถูกนำไปคำนวณตามอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 5% ขึ้นไป สำหรับผู้ที่มีรายได้จากแหล่งอื่นด้วย ภาษีจริงของรายได้ค่าเช่าอาจอยู่ที่ 10-20% ของรายได้ค่าเช่าสุทธิ ขึ้นอยู่กับฐานรายได้รวมของปีนั้น ตัวเลขส่วนนี้ถูกละเว้นออกจากการคำนวณ yield บ่อยกว่าที่ควร

Vacancy Rate — ตัวเลขที่กดดัน Yield มากที่สุดในระยะยาว

ไม่มีห้องไหนที่มีผู้เช่า 12 เดือนครบทุกปีตลอดชีวิตการเช่า การประมาณ yield โดยสมมติว่าห้องเต็มตลอดคือความผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดในการประเมินอสังหาเพื่อลงทุน

Vacancy rate ที่สมเหตุสมผลสำหรับคอนโดให้เช่าในกรุงเทพอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือนต่อปี สำหรับทำเล Secondary หรือคอนโดที่อายุเกิน 10 ปี ในทำเล CBD ที่ดีมานด์สูงตัวเลขอาจต่ำกว่านี้ แต่การสมมติ 0% vacancy ตลอดกาลคือการประเมินในแง่ดีเกินไปเสมอ ตาม CBRE Thailand การนับ vacancy cost เป็นส่วนหนึ่งของการประเมิน yield เป็นสิ่งที่นักลงทุนสถาบันทำเป็นมาตรฐาน

ตัวอย่างจริง — Gross vs Net เทียบกัน

ลองใช้คอนโดเดิม มูลค่า 4 ล้านบาท ค่าเช่า 22,000 บาทต่อเดือน แต่คราวนี้ใส่ค่าใช้จ่ายจริง:

ตัวเลข 4.4% ไม่ใช่ผลตอบแทนที่ไม่ดี แต่ต่างจาก gross yield 6.6% อย่างมีนัยสำคัญ และถ้าห้องว่าง 2 เดือนแทนที่จะ 1 เดือน net yield จะลดเหลือประมาณ 3.8% ตัวเลขส่วนต่างนี้คือสิ่งที่การตัดสินใจลงทุนอสังหาควรพิจารณาในการเปรียบเทียบกับทางเลือกอื่น

ติดตาม Net Yield ต่อห้องในที่เดียว

การติดตาม yield จริงของอสังหาแต่ละห้องต้องการระบบที่บันทึกทั้งรายรับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายประจำ แล้วคำนวณ net yield ออกมาให้ต่อห้อง ฟีเจอร์อสังหาริมทรัพย์ของ Stack บันทึกค่าเช่าสุทธิ ค่าส่วนกลาง ช่วงห้องว่าง และคำนวณ yield ต่อยูนิตในที่เดียว โดยข้อมูลทั้งหมดเก็บในเครื่องของคุณโดยตรง ไม่ผ่านเซิร์ฟเวอร์ภายนอก

สรุป

Gross yield เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับการคัดกรองเบื้องต้น แต่การประเมินอสังหาเพื่อลงทุนอย่างจริงจังต้องใช้ net yield ซึ่งนับรวมค่าส่วนกลาง ภาษีรายได้ ช่วงห้องว่าง และค่าบำรุงรักษา ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้อยู่ในโบรชัวร์ขายโครงการ แต่เป็นตัวเลขที่กำหนดว่าการลงทุนนั้นคุ้มค่าเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่นในระยะยาวจริงหรือไม่

บทความถัดไปจะเปรียบเทียบการปล่อยเช่าระยะยาวกับ Airbnb ในเชิงตัวเลข — gross yield ของ Airbnb มักสูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด แต่ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่และความซับซ้อนด้านกฎหมายทำให้ net yield จริงต่างออกไปมากในหลายกรณี